◎ 상가임대차법 제2조 제1항 단서 관련 대법원 판결(경계보증금 해당여부 등 관련 판결) 

오늘은 상가임대차법 제2조 제1항 단서 관련 대법원 판결, 즉 경계보증금 해당여부 관련 판결과 상가임대차법 제14조 관련 대법원 판결, 즉 소액보증금 해당여부 관련 판결을 살펴보겠습니다.

◎ 상가임대차법 제2조 제1항 단서 관련 대법원 판결

: 갑이 집합건물 중 2개의 구분건물을 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용한 사안에서, 각 구분건물에 관하여 각각 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 본 원심판단을 정당하다고 한 사례

(대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다207644 판결. 배당이의)

1. 사안

o 원고는 2009. 10. 30. 소외인과 사이에 임대할 부분을 ‘이 사건 집합건물 중 2층 201호, 202호’, 보증금을 ‘1억 원’, 차임을 ‘200만 원’으로 기재한 [단일한 계약서를 작성]하여 이 사건 임대차계약을 체결.

o 그 무렵 위 201호 및 202호(이하 ‘이 사건 각 구분건물’이라 한다)를 인도받아 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 ‘○○○’이라는 상호의 음식점을 운영하다가 2010. 4. 19. 청주세무서장으로부터 위 계약서에 확정일자를 받음.

2. 원심 판단

o 이 사건 각 구분건물인 201호와 202호에 관하여 각각 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 보증금 1억 원, 차임 월 200만 원인 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다고 전제

o 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조 제3항에 따라 환산한 금액을 포함하면 이 사건 임대차계약의 보증금액은 3억 원이 되어 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 보증금액 한도를 초과하므로 원고를 그 법에서 정한 우선변제권 있는 임차인이라고 할 수 없다고 판단.

3. 대법원 판단

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 상가건물 임대차보호법상 우선변제권 있는 임차인에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다고 판단.

■ 정리

1. 수개의 구분건물을 일괄하여 [하나의 임대차계약으로 체결한 경우], 그 임대차가 보증금액을 초과하는 임대차에 해당하는지를 어떻게 파악하여야 할지가 문제될 수 있다. 개개의 구분건물을 기준으로 그에 상응하는 보증금액으로 따져야 할지, 아니면 수개의 구분건물 전체를 기준으로 전체 보증금액으로 따져야 할지가 문제될 수 있는 것이다.

2. 이에 대하여 대법원은 위에서 보았듯이, 그 전체 보증금액을 기준으로 그것이 임대차보호법의 적용대상인 보증금액 한도를 초과하는 임대차인지를 따져야 한다고 하고 있다.