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상가임대차법 제3조 제1항의 ‘사업자등록’과 관련된 판결(2)

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작성자 최고관리자 작성일22-07-04 11:00 조회872회 댓글0건

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상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법(대법원 2006. 1. 13. 선고 200564002 판결. 배당이의 사건) 

 

1. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 [사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야] 한다.

 

2. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법

 

. 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, [사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정]하고 있는 부가가치세법 제5조 제4, 5항의 규정 취지에 비추어 보면,

 

. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 [임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것]이다.

 

3. 사실관계

 

원심이 같은 취지에서, 이 사건 점포의 [임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003. 5. 27. 소외인에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 한 소외인은 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로,] 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.

 

정리

 

1. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하여야 한다. , 사업자등록은 배당요구의 종기까지 존속하여야 대항력 또는 우선변제권을 주장할 수 있다.

 

2. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업을 한 경우, 그 사업자등록은 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 임차인이 상가건물 임대차보호법 상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

3. 그러하므로, 임차인이 임차건물을 전대하고서 사업을 하지 않을 경우에는 반드시 전차인으로 하여금 그 명의로 사업자등록을 하도록 하고, 그럼으로써 임차건물의 경매 등의 경우 임차인 자신에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 유지하여 피해를 입지 않도록 해야 할 것이다.

 

                                             담당변호사  최  거  훈

 

 

 

 

 

 

 

 

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