상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권) 등의 이해(2)
페이지 정보
작성자 최고관리자 작성일22-07-15 12:37 조회865회 댓글0건관련링크
본문
4. 상가임대차법 제10조의2
가. 상가임대차법 제10조의2는, 「제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.」라고 규정하고 있다.
나. 법 제10조의2는, 고액보증금의 경우 계약갱신을 할 때에 있어서의 특례 규정이다.
법 제10조 제3항 본문은 고액보증금에 적용되지만, 단서는 적용되지 않는다(법 제2조 제3항 참조. 법 제2조 제3항에는 고액보증금이 적용되는 법조항으로 제10조 제3항 본문을 거시하고 있는바, 본문만 적용되고 단서는 적용되지 않는다는 취지다). 고액보증금의 경우 제10조 제3항 단서가 적용되지 않으므로, 고액보증금 임대차 갱신 시 차임 등 증액은 법 제11조에 따른 제한, 즉 5% 초과 제한을 받지 않는다.
다. 법 제2조 제3항 신설과 더불어 법 제10조의2를 신설함으로써(2013. 8. 13. 각 신설) 고액보증금 임대차 계약갱신의 경우, 상가건물에 관한 조세 등의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임 등의 증감을 청구할 수 있게 하고, 5% 초과 증액도 가능함을 분명히 하였다.
5. 고액보증금 임대차의 경우, 임대차기간 존속 중에 차임 등을 증액할 때 5% 초과 제한을 받는지 여부
가. 보통보증금 임대차의 경우, 임대차기간 존속 중 차임 등의 증액청구 경우든(제11조 제1항. 사정변경에 따른 증액) 임대차 갱신의 경우든(제10조 제3항. 임대차 갱신에 따른 증액) 모두 5% 초과제한을 받는다.
나. 고액보증금 임대차 경우, 계약갱신을 할 때 5% 초과 제한을 받지 않음은 위에서 살펴보았다(법 제10조 제3항 단서 부적용. 법 제 10조의2).
고액보증금의 경우, 계약갱신 때가 아니라 임대차기간 존속 중에 차임 등을 증액할 때 5% 초과 제한을 받는지가 문제될 수 있겠으나, 법 제11조는 고액보증금에는 적용이 없다(법 제2조 제3항 참조. 제2조 제3항에서 열거되는 조항에 제11조가 없음). 따라서, 고액보증금의 경우 임대차기간 존속 중에 차임 등을 증액할 때 5% 초과 제한을 받지 않는다.
6. 보통보증금 임대차임에도 그 차임 등의 증액에 있어 5% 초과 제한을 받지 않는 경우
가. 위에서 보았듯이 5% 초과 제한을 받는 것은 보통보증금 임대차 경우로서, 임대차기간 존속 중에 또는 임대차 갱신 시에 차임 등을 증액하는 경우이다.
나. 만일 최초 임대차계약을 하면서 임대차기간을 3년으로 하고, 위 3년의 임대차기간 동안 매년 7% 또는 10% 등 5%를 초과하는 비율의 차임 등의 증액 약정을 할 경우 위 약정이 유효할까? 유효하다고 할 것이다. 왜냐하면 그것은 임대차 존속기간 중에 또는 임대차 갱신을 하면서 새로이 차임 등의 증액을 하는 것이 아니라, 최초 임대차 계약을 하면서 약정에 의해 차임 증액을 정한 것이기 때문이다.
다. 임대차 기간 중에 임대인과 임차인이 상호 합의에 의하여 5% 초과 차임 등의 증액을 해도 유효하다. 왜냐하면 이는 임대차 기간 중에 임대인이 일방적으로 차임 등을 증액하는 것이 아니라 합의에 의해, 즉 약정에 의해 증액하는 것이기 때문이다. 법 제11조에 해당하지 않는 것이다.
담당변호사 최 거 훈
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.