◎ 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정의 효력(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결. 보증금반환 등) 

1. 법 규정

법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조).

2. 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효

이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.

3. 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환

원심이 같은 취지에서, 갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 불법원인급여에 관한 법리오해의 위법이 없다.

■ 정리

법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금의 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있는바, 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 임차인에게 불리하여 효력이 없다고 할 것이고(제15조), 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이다. 따라서 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.

                                             담당변호사   최   거   훈