◎ 오늘은 권리금의 정의와 권리금 계약에 대하여 간단히 살펴보고, 향후 권리금 관련 대법원 판결에 대해 본격적으로 살펴보겠습니다. 

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

◎ 권리금의 정의

1. 법 제10조의3 제1항에 의하면, 권리금은 ① 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가, ② 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서, ③ 임대인, 임차인에게, ④ 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

2. 가. 권리금을 지급하는 사람은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자이다. 임대차 상가건물에서 이미 영업을 하고 있는 자 또는 장차 영업을 하려는 자가 권리금을 지불한다.

나. 권리금을 지급받는 사람은 임대인 또는 임차인이다. 임대인도 권리금을 지급받을 수 있다.

다. 권리금은 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가이다.

유형ㆍ무형의 재산적 가치는 ① 영업시설ㆍ비품(유형물), ② 거래처, 신용, 영업상의 노하우(무형의 재산적 가치), ③ 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등(무형의 재산적 가치)이다.

통상 ①해당 권리금을 시설권리금, ②해당 권리금을 영업권리금, ③해당 권리금을 바닥권리금이라고 부른다. 법은 이를 뭉뚱그려 권리금이라고 하고 있다.

라. 권리금으로 지급하는 것은 금전 등의 대가이다. 통상 금전, 즉 돈으로 지급한다. 권리금은 보증금과 차임이 아닌, 그 이외로 지급하는 것이다.

◎ 권리금 계약

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(법 제10조의3 제2항). 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 간의 계약으로, 임대인은 위 계약의 당사자가 아니다.

◎ 권리금 관련 조항 신설

권리금 관련 조항은 법 제10조의 3 내지 제10조의 7로서, 위 조항들은 2015. 5. 13. 신설되었다.

◎ 대법원 판결

① 권리금의 법적 성질 / 임차권양도계약과 이에 수반하여 체결되는 권리금계약이 별개의 계약인지 여부(적극) 및 위 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 하는 경우

② 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함되는지 여부(적극) / 부동산 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우, 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명할 의무가 있는지 여부(적극) 및 중개업자가 고의나 과실로 위 의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 손해를 배상할 책임이 있는지 여부(적극)

[대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결. 손해배상(기)]

1. 피고 1

가. 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다.

임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 참조).

나. 원심판결에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

* 아래 사건에서 피고 1은 임차인, 소외 1은 소유자(임대인), 원고는 피고 1로부터 임차권을 양수한 자. 소외 2는 피고 1의 아들로서 피고 1로부터 임차인 명의를 변경 받은 자. 피고 3은 공인중개사, 피고 2는 그 직원.

(1) 피고 1은 2008. 2. 29. 소유자 소외 1로부터 서울 강남구 (주소 생략)에 있는 이 사건 상가를 2년간 임대차보증금 6,200만원, 월차임 220만원에 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 무렵부터 이 사건 약국을 운영하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 2년마다 갱신되었다.

(2) 피고 1은 2012. 12.경 소외 1에게 부탁하여 이 사건 임대차계약의 임차인 명의를 아들 ‘소외 2’로 변경하였다.

(3) 원고는 2013. 3. 8.경 피고 3 운영의 공인중개사사무소 직원인 피고 2의 중개로 피고 1과 ‘원고가 피고 1한테서 이 사건 임대차계약에 따른 임차권을 양수하고 이 사건 약국 시설(판매품을 제외한 모든 시설물)을 권리금 3억 8,000만 원에 양수한다.’는 내용의 ‘권리(시설) 양수·양도 계약’(이하 ‘이 사건 권리양도계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고 3은 이 사건 계약서의 ‘중개업자’란에 서명하였다.