다. 법 제10조의4 제1항 단서: 임대인의 방해행위 금지의 예외 

1) 법 제10조의4 제1항 단서는, 「다만, 법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.」라고 하고 있는바, 법 제10조 제1항 각 호 사유는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 등 ‘임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’이다.

2) 법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는, 그러한 임차인에게 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없다고 법은 보는 것이다.

3. 법 제10조의4 제2항

가. 법 제10조의4 제1항 제4호는, 임대인의 방해 해당행위로 「그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위」를 규정하고 있는바, 법 제10조의4 제2항은 그 정당한 사유로 보는 네 가지 경우를 거시하고 있다.

나. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제 1호)

신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우로서, 경제적 자력이 없는 경우이다.

다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제 2호)

신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우이다.

라. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제 3호)

임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라고만 규정하고 있고, 그 주체를 명기하고 있지 않고 있다. 그 주체가 신규임차인이 되려는 자인지, 아니면 임대인인지가 문제될 것인데, 대법원 판결은 그 주체를 임대인으로 본다.

마. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제 4호)

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우라면, 임차인의 권리금 회수는 보호되었다 할 것이다.

바. 위 제1호 내지 제4호 경우라면 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하더라도 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 그 거절행위가 방해행위가 되지 않는 것이다.

4. 법 제10조의4 제3항

가. 임대인의 손해배상책임 인정

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 임대인이 제1항을 위반하고 그로 인하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는, 임대인에게 그 손해를 배상할 책임이 있음을 인정함으로써, 임차인을 구제한다.

나. 손해배상액

이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금 액수와 임대차 종료 당시의 권리금 액수(감정평가에 의한 금액)를 비교하여 그 중 낮은 금액을 넘지 못하게 하고 있다.

5. 법 제10조의4 제4항

제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날을 기산점으로 하여 3년의 소멸시효로 소멸된다.

6. 법 제10조의4 제5항

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 임차인의 임대인에 대한 신규임차인이 되려는 자에 관한 정보의 제공의무를 부여하여 임대인을 보호하려는 규정이다.